Forslag om videreføring av midlertidige regler i lovverket som følge av ankomst av fordrevne fra Ukraina m.m.
1 Innledning
Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser.
Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 27 lovutvalg og 13 faste utvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.
Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser, og gode lover.
2 Sakens bakgrunn
Advokatforeningen viser til høringen til forslag om videreføring av midlertidige regler i lovverket som følge av ankomst av fordrevne fra Ukraina m.m. publisert den 17. januar 2023, med høringsfrist den 21. februar 2023.
Høringen gjelder midlertidige regler i lovverket som følge av ankomst av fordrevne fra Ukraina, herunder forslag om ny husleieloven § 9-3 a om korttidskontrakter på ett år. Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom har i denne sammenheng begrenset seg til forslaget om endringer i husleieloven.
Denne høringsuttalelsen er utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Olav Pedersen (leder), Kristine Devold, Christine Haugstvedt Downing, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Trude Gran Melbye og Tom Risa, som alle har lang erfaring og god kompetanse innenfor det aktuelle rettsområdet.
3 Kommentarer til forslaget som gjelder husleieloven (kapittel 14, høringsnotatet s. 122-125)
3.1 Innledning
Det er foreslått en midlertidig endring i husleieloven om adgang til å inngå kortere leieavtaler for fritidsboliger, for å støtte kommunenes arbeid med å bosette et høyt antall fordrevne og flykninger.
Hensyn som begrunner dagens regelverk, bl.a. forutsigbare og langsiktige leieforhold må veies opp mot tilgangen til bolig, og da bolig av god kvalitet. Det siste i motsetning til f.eks. å bo i mottak eller mindre gode botilbud.
Det legges til grunn at lovendringen kun gjelder for fritidsboliger som midlertidig tas i bruk til bolig, dvs. får godkjent tidsbegrenset t midlertidig bruksendring iht. plan og bygningsloven.
3.2 Behov for endring
Behovet for å bosette flyktninger er stort. Mobilisering av private utleiere er viktig for å fremskaffe flere boliger. Advokatforeningen støtter at «alle steiner» løftes i så henseende. Det finnes svært mange fritidsboliger av høy kvalitet, også nær skole, barnehage og andre tjenestetilbud som kan være et verdifullt supplement til utleietilbudet. Det er allerede i dag unntak fra 3- års regelen som har et ganske vidt virkeområde. Disse unntakene blir med dette utvidet til også å gjelde fritidsbolig (som kan få tidsbestemt brukstillatelse som bolig).
3.3 Departementets vurderinger og forslag
a) Endringsforslaget husleielovens §9-3 a – personkrets
Endringsforslaget har ingen avgrensning av personkrets. Det vil si endringsforslaget gjelder i utgangspunktet alle leietakere. Dette kan være krevende og departementet bør se på om en kan snevre inn kretsen til å gjelde flyktninger/fordrevne.
I og med lovendringen bare skal gjelde til juli 2024, og kommunene/det offentlige har kontrollmulighet både som plan og bygningsmyndighet og som utleier/garantist, anses utfordringene som begrenset.
Advokatforeningen vil støtte lovforslaget også slik det foreligger.
b) Endringsforslaget husleielovens §9-3 a – objekt for utleie
Det legges opp til at fritidsboliger som får godkjent tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse fra kommunen omfattes av lovendringen. Heri ligger en viktig kontroll for kommunen ift. å påse at objektet er egnet som leieobjekt, både hva gjelder standard, men også nærhet til skole, barnehage, kollektivtransport og tjenestetilbud for øvrig.
Det offentlige vil også kunne utøve betydelig kontroll med leieforholdet gjennom sin rolle som direkte leietaker eller f.eks. som garantist.
Avgrensningen av objektet for utleie anses derfor tilfredsstillende.
c) Endringsforslaget husleielovens § 9-3 a – ett-årig korttidsleie
Begrensningen i leieperioden til ett år reduserer botrygghet for leieren. Dette er naturlig nok ikke mindre viktig for målgruppen for denne lovendringen.
Samtidig ivaretas ro og stabilitet på en rimelig god måte med ett-års-regelen. For å stimulere til at eiere av fritidsboliger ønsker å leie ut tror Advokatforeningen det er viktig å redusere minstetiden fra tre til ett år. Ellers vil kretsen fritidsboligeiere snevres betydelig inn og en vil miste mye av effekten av lovendringen.
Reduksjonen fra tre til ett år synes også nødvendig av hensyn til bestemmelsene om skatteplikt ved salg av fritidsbolig, ref. bestemmelsene om at en fritidseiendom kun kan selges skattefritt dersom avhenderen har benyttet eiendommen som en fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget avtales eller finner sted.
Forslaget oppfattes dithen at det fortsatt vil være anledning til kortere utleieperiode enn ett år, dersom vilkårene i husleieloven 9-3 første ledd, siste punktum, litra a) eller b) er oppfylt. Dersom dette ikke er tilsiktet, bør dette presiseres i lovteksten.
4 Avslutning
I den krevende situasjon en står i, med et høyt antall fordrevne (og flyktninger), er det viktig å få brukt de ressursene man har. Selv om en fratar leietaker noe av sin trygghet og forutberegnelighet, fremstår departementets vurderinger som balanserte og fornuftige i den krevende situasjonen vi står i. At lovendringen er midlertidig og bare skal gjelde til juli 2024 underbygger dette.
Advokatforeningen støtter det foreliggende endringsforslag.
Vennlig hilsen
Jon Wessel-Aas Merete Smith
leder generalsekretær