Forslag til endringer i husleielovens regler om kontraktslengde og oppsigelsesvern i boligleieforhold
1 Innledning
Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser.
Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 27 lovutvalg og 13 faste utvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.
Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser, og gode lover.
2 Sakens bakgrunn
Vi viser til høringen til forslag om husleielovens regler om kontraktslengde og oppsigelsesvern i boligleieforhold fra Husleielovutvalget publisert den 31. januar 2024, med høringsfrist den 30. april 2024.
Høringen gjelder endringer i reglene om leieperiode og oppsigelsesvern for å styrke leiernes rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet, herunder å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år, å gi leieren rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale, å gjøre leierens rett til å si opp ufravikelig og å begrense utleierens mulighet til å endre begrunnelsen for en oppsigelse etter at den er sendt.
Høringen omfatter videre endringer for å ivareta de ulike interessene til aktørene i leiemarkedet ved å tydeliggjøre utleiernes oppsigelsesadgang, opprettholde like regler for næringsdrivende utleiere og privatpersoner som leier ut og opprettholde unntaksregler om kontraktslengde og oppsigelsesvern der partene i leieforholdet bor tett på hverandre og når utleieren har saklig grunn til å leie ut for kortere tid enn den vanlige minstetiden.
Endelig er det i høringen endringer som tar sikte på å gjøre loven mer brukervennlig og lettfattelig ved å samle reglene om opphør i et eget kapittel i husleieloven, oppdatere språket, ha like oppsigelsesregler for tidsbestemte og tidsubestemte avtaler, gjøre leieres oppsigelsesadgang ufravikelig, gjøre leieres innsigelsesadgang og rettens adgang til å sette til side en oppsigelse synligere og samle særreglene om utleie av enkelt beboelsesrom med tilgang til annens bolig i én bestemmelse.
Denne høringsuttalelsen er i hovedsak utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Olav Pedersen (leder), Kristine Devold, Christine Haugstvedt Downing, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Trude Gran Melbye og Tom Risa, som alle har lang erfaring og god kompetanse innenfor det aktuelle rettsområdet.
3 Kommentarer til de enkelte forslagene
3.1 Innledning
Husleielovutvalget har i sitt lovutkast delt seg i et flertall og et mindretall i flere av forslagene til nytt kapittel i husleieloven kapittel 9A. Begge alternativer gjengis i lovutkastet i rapportens kapittel 23. Advokatforeningen vil i denne høringsuttalelsen følge lovutkastets kapittel 23 sin kronologi.
3.2 Opphevelse helt eller delvis av bestemmelser i kapittel 9 i husleieloven om leieforholdets varighet – opphør
Husleielovutvalget har funnet det mest hensiktsmessig å lage et utkast til et nytt kapittel 9 A i husleieloven som bare gjelder boligleieavtalers varighet og avslutning. Av den grunn er bestemmelser i nåværende kapittel 9 som gjelder boligleie, foreslått opphevet.
Etter Advokatforeningens syn er nye kapittel 9 A hensiktsmessig, om resultatet av høringsrunden blir at det gjøres omfattende endringer i eksisterende kapittel 9 for boligleieforhold. Innføringen av kapittel 9 A gjør det enklere for partene å manøvrere i regelverket. At det vil være enkelte repetisjoner er en viss ulempe, men Advokatforeningen finner at fordelene oppveier ulempene.
Advokatforeningen vil likevel bemerke at selve nummereringen av de enkelte bestemmelsene fremstår som tungvint når bokstaven "A" tilføyes. Et alternativ kan være at kapittel 9 A utgjør kapittel 10, med påfølgende renummerering av øvrige kapitler. Ulempen ved dette er at det blir mer tungvint å forholde seg til rettskilder som henviser til de gamle bestemmelsene. Et annet alternativ kan være at nåværende kapittel 9 deles i en del A og en del B, men med fortløpende nummerering (slik at § 9 A-1 blir § 9-12 etc.).
3.3 Nytt kapittel 9 A om boligleieavtalers varighet og avslutning
3.3.1 § 9 A-1 Virkeområde
Bestemmelsen angir virkeområdet for kapittelet og avgrenser det til avtaler om leie av bolig. For enkelte boligleieforhold gjelder særreglene i lovens kapittel 11. Advokatforeningen mener derfor at det kan være hensiktsmessig å henvise til disse bestemmelsene i § 9 A-1.
3.3.2 § 9 A-2 Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
Bestemmelsen er i hovedsak en videreføring og redigering av gjeldende rett, og fremstår som hensiktsmessig.
3.3.3 § 9 A-3 Minstetid for tidsbestemte leieavtaler
Bestemmelsen regulerer minstetider for tidsbestemte leieavtaler. Husleielovutvalget flertall foreslår å øke dagens alminnelige minstetid på 3 år til 5 år. Unntaket om 1 års minstetid for leie av bolig i enebolig eller i tomannsbolig når utleier bor i samme hus er beholdt, men slik at det innføres et krav om at utleier ikke må leie ut mer enn to boliger der. Det er fremsatt ulike mindretallsforslag som går ut på å beholde dagens minstetid på 3 år, øke minstetiden til 3 år for det nevnte unntaket knyttet til utleie av del av bolig som utleier selv bor i, skjerpe vilkåret for utleiers adgang til å inngå kortere tidsbestemte leieavtaler fra "saklig grunn" til "tungtveiende grunn" og utvide personkretsen som omfattes av § 9 A-3 (3) bokstav a.
Advokatforeningen anser at det primært er et boligpolitisk spørsmål hva minstetiden bør være. Advokatforeningen vil likevel påpeke at vi er enig i at minstetiden ved utleie av enhet i bolig som utleier selv bor i, fortsatt bør være ett år. Advokatforeningen mener det er høy risiko for at økt minstetid for slike leieobjekter vil føre til at færre vil leie ut, og ikke minst at det vil øke antall tvister. Dette siste ser vi også som en risiko om den alminnelige minstetiden utvides fra 3 til 5 år.
Dersom den alminnelige minstetiden utvides fra 3 til 5 år, mener Advokatforeningen at tidspunktet for når partene kan kreve justering til gjengs leie, bør justeres tilsvarende. Etter gjeldende rett inntrer retten når leieforholdet har vart i 2,5 år. Dersom minstetiden utvides til 5 år, bør retten til å kreve justering til gjengs leie gjelde fra leieforholdet har vart i 4,5 år. Advokatforeningen mener for øvrig at gjengs leie bør erstattes av markedsleie slik dette er definert i husll. § 3-1 andre ledd, se Advokatforeningens merknader til gjengs leie i punkt 3.2.5 ("Justering til gjengs leie").
3.3.4 § 9 A-4 Når tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte
Bestemmelsen er i tråd med gjeldende rett, men er gitt et tydeligere språk. Advokatforeningen støtter forslaget.
3.3.5 § 9 A-5 Leierens rett til å kreve forlengelse av tidsbestemte leieavtaler
Bestemmelsen innfører en rett til forlengelse for leieren hvis leieren krever dette innen en fastsatt frist (6 – 9 mnd. før utløp) og forutsatt at utleier ikke har saklig grunn til å nekte.
Retten til forlengelse
For det første er det uklart for Advokatforeningen om leier er ment å ha rett til én gangs forlengelse eller forlengelse hver gang leieavtalen utløper. I begge tilfeller innebærer forlengelsesretten at minstetiden i praksis utvides vesentlig. Ved én gangs rett til forlengelse vil den praktiske minstetiden være minimum 10 år. Ved forlenge ved hvert utløp, vil leier i praksis få en evigvarende leierett inntil kravet om saklig grunn for å nekte forlengelse er oppfylt for utleiers del.
Forslaget innebærer dermed en vesentlig og svært leiervennlig endring av husleieloven, og vil være inngripende for utleiers valgfrihet, forutsigbarhet og eierrådighet. Det er grunn til å anta at mange utleiere vil vegre seg for å inngå så, potensielt, lange leieavtaler, noe som igjen kan redusere leietilbudet. Utleierne vil også kunne bli mer selektive i valg av leiere, og vil kunne foretrekke leiere med kortere tidshorisont. Dette vil gjøre det vanskeligere for leiere med lengre tidshorisont å få innpass i leiemarkedet, noe som typisk vil ramme ressurssvake leiere, barnefamilier etc.
Ikke minst vil Advokatforeningen anta at forslaget kan øke antall tvister, både knyttet til om det er grunnlag for å nekte forlengelse og underveis i leieforholdet. Sistnevnte fordi utleier vil ha større behov for å gå til oppsigelse eller heving av leieforholdet fremfor å avvente avtalt utløpstidspunkt.
Advokatforeningen mener dermed at det ikke bør inntas en forlengelsesadgang for boligleiere.
Søksmålsbyrden
Husleielovutvalget har delt seg i et flertall og et mindretall om hvem som skal ha søksmålsbyrden og om leiejustering. Flertallet går inn for at dersom utleier avslår forlengelsen, skal leier ha søksmålsbyrden. Flertallet har dessuten gått inn for at partene kan kreve leien justert til gjengs leie ved forlengelse.
Advokatforeningen finner at søksmålsbyrden bør ligge hos utleier. Husleieloven skal beskytte boligleieren, og dette ligger også til grunn for Husleielovutvalget mandat. Dette harmonerer dårlig med at søksmålsbyrden legges på leier. En del boligleiere vil ikke ha nok kunnskap om sine rettigheter eller ressurser til å anlegge det påkrevde søksmålet. Advokatforeningen ser det også som en ulempe at søksmålsbyrden plasseres ulikt ved tvister om oppsigelse, hvor utleier har søksmålsbyrden, og ved tvister om forlengelse. Lik plassering av søksmålsbyrden i disse to tilfellene gir bedre sammenheng i regelverket, og gjør også regelverket enklere å forholde seg til, inklusive for mindre ressurssterke parter.
Bestemmelsen er for øvrig formulert slik at den som har søksmålsbyrden kan «bringe saken inn for retten». Advokatforeningen erfarer at det jevnlig inngis søksmål for tingretten som skulle ha vært inngitt for Husleietvistutvalget. Lovgiver bør vurdere å klargjøre rett søksmålsinstans i loven, og gjerne i tilknytning til bestemmelsene om søksmålsbyrde.
Justering til gjengs leie
Husleielovutvalget flertall går inn for at partene kan kreve justering til gjengs leie ved forlengelse. Advokatforeningen finner dette betenkelig. Gjengs leie er først og fremst en vanskelig tilgjengelig og fremmed målestokk for de fleste, og særlig for uprofesjonelle parter. Videre er det uheldig at utleier, som i noen situasjoner kan bli tvunget til å fortsette leieforholdet mot sin vilje, attpåtil risikerer at leien blir redusert og/eller lavere enn hva utleier kunne oppnådd ved en ny leieavtale. Dette kan føre til at utleiere som ellers ville akseptert forlengelse, prøver å motsette seg dette.
Advokatforeningen anser at markedsleie, slik denne er definert i husll. § 3-1 andre ledd, er en lettere tilgjengelig og mindre konfliktskapende målestokk for begge parter.
Advokatforeningen viser for øvrig til kommentarene til § 9 A-3 om forskyvning av den alminnelige adgang til å kreve justering til gjengs leie. Forholdet mellom retten til å kreve justering til gjengs leie/markedsleie underveis i leieforhold og ved forlengelse må uansett avklares.
Avslutningsvis påpeker Advokatforeningen at det i § 9 A-5 (1) bør presiseres at forlengelse som varsles utenfor 6-9 måneder før utløp, ikke får virkning.
3.3.6 § 9 A-6 Partenes oppsigelsesadgang
Løpende oppsigelsesadgang for leier
Husleielovutvalget går inn for at leier gis løpende og fri rett til å si opp leieavtalen. Advokatforeningen finner dette betenkelig da det svekker utleiers forutberegnelighet i for stor grad.
Dersom oppsigelsesretten kombineres med økt minstetid og en ensidig forlengelsesrett for leier vil dette ytterligere forsterke ubalansen. Den samlede effekten vil være at utleier risikerer å være bundet til en leieavtale for svært mange år, men uten noen forutsigbarhet i noen deler av leietiden.
Advokatforeningen mener at det bør være anledning til å avtale en bindende minstetid, både i forbindelse med avtaleinngåelsen og ved forlengelse. Advokatforeningen viser til utleie til studenter som eksempel. Mange utleiere til studenter praktiserer at leier kan si opp én gang per år, og slik at fraflytting gjerne skal skje i august. På den måten sikres utleier leieinntekter gjennom sommeren. Dersom husleieloven gir leier en løpende oppsigelsesadgang, vil en rekke studenter si opp sin leieavtale med virkning fra juni/mai, og nye studenter vil først flytte inn i august/september. Dette vil få store og negative virkninger for allerede pressede utleiere. De vil kunne gå glipp av leieinntekter for 15-20 % av året, noe som kan redusere både evnen og viljen til å investere i utleieboliger eller også øke leieprisene. Ikke minst vil en løpende oppsigelsesadgang utgjøre en betydelig usikkerhetsfaktor for utleiers långivere.
Advokatforeningen er dermed uenig i at leier bør gis en løpende oppsigelsesadgang, og mener at det må være adgang til å avtale en bindende minstetid. Om leietakers løpende oppsigelsesadgang tas bort, bør bindende minstetid settes til maksimalt 3 år av hensyn til leietaker, som ellers må binde seg i en svært lang periode.
Grunnlag for utleiers oppsigelse
Husleielovutvalgets flertall foreslår videre at utleiers rett til oppsigelse på angitte vilkår, herunder hvis det foreligger saklig grunn, opprettholdes. Mindretallet vil innskjerpe kravet om saklig grunn til i stedet å være «tungtveiende grunn».
Advokatforeningen er enig i at kravet om «saklig grunn» bør beholdes. Regelverket vil ha bedre sammenheng og være enklere å forholde seg til dersom de samme kriterier legges gil grunn for oppsigelsesadgang, rett til å nekte forlengelse, unntak fra minstetiden mv. Advokatforeningen erfarer at det er relativt få tvister knyttet til oppsigelse og kravet om «saklig grunn». Det er ikke minst uklart hva som ligger i begrepet «tungtveiende grunn» og dermed hvor terskelen ligger. Videre vil slike tungtveiende grunner uansett være et element i rimelighetsvurderingen som skal skje ved en eventuell rettslig prøving av oppsigelsens gyldighet.
3.3.7 § 9 A-7 Oppsigelsesfrist
Husleielovutvalgets flertall går inn for at oppsigelsesfristen fortsatt skal være tre måneder med mindre partene avtaler noe annet. Partene skal imidlertid ikke kunne avtale en lengre oppsigelsesfrist for leier eller at oppsigelsesfristen skal begynne å løpe senere. Mindretallet foreslå på sin side at oppsigelsesfristen alltid skal være tre måneder.
Advokatforeningen er enig i at det vil trygge leier bedre dersom maksimal oppsigelsesfrist for leier er tre måneder. Advokatforening er også enig i at det bør være mulig å avtale kortere oppsigelsesfrist for leier. For å øke leiers forutsigbarhet mener imidlertid Advokatforeningen at utleiers oppsigelsesfrist ikke bør kunne være kortere enn tre måneder. Dette synes da også å være den store hovedregelen i praksis.
3.3.8 § 9 A-8 Krav til utformingen av utleierens oppsigelse
Advokatforeningen er i hovedtrekk enig i flertallets forslag til bestemmelse. Mindretallets forslag om at oppsigelsen må være «godt begrunnet» er uklart og kan gi opphav til flere tvister. Ordlyden er også uklar med hensyn til om man sikter til den materielle oppsigelsesgrunnen eller kun hvor utfyllende redegjørelsen for oppsigelsesgrunnen må være.
Advokatforeningen mener bestemmelsen bør presisere om oppsigelse per e-post aksepteres. Det er knyttet rettslig uklarhet til dette p.t. Advokatforeningen heller mot at oppsigelse per e-post ikke bør aksepteres, i alle fall ikke for boligleieforhold og inntil det etableres digitale løsninger som sikrer notoritet for at oppsigelsen er kommet frem. Dette gjelder uavhengig av om e post er etablert som en kommunikasjonskanal mellom partene.
3.3.9 Til § 9 A-9 Leierens rett til å protestere mot utleierens oppsigelse
Lovforslaget innebærer at utleier er avskåret fra å påberope seg andre oppsigelsesgrunner enn hva som er angitt i oppsigelsen. Mindretallet går derimot inn for en videreføring av gjeldende rett som gir adgang til fritt å anføre andre oppsigelsesgrunner.
Advokatforeningen ser at flertallets forslag har gode grunner for seg. Endringen vil gjøre det enklere for leier å forholde seg til oppsigelsen, og kan også bidra til grundigere vurderinger i forkant av at oppsigelse skjer. Advokatforeningen mener samtidig at unntaket om at utleier alltid kan anføre nye omstendigheter som er oppstått på leiers hånd, er viktig.
Advokatforeningen mener ellers at det kan være grunn til å vurdere om rettens adgang til å sette oppsigelsen til side som urimelig, bør flyttes til § 9 A-6 om vilkår for oppsigelse. Rimelighetskravet er vanskelig tilgjengelig og nærmest skjult når det er plassert i § 9 A-9, og mange utleiere er ikke klar over bestemmelsen overhodet.
3.3.10 § 9 A-10 Særregler for leie av et enkelt beboelsesrom
Bestemmelsen samler gjeldende regler om leie av enkelt beboelsesrom i utleiers bolig hvor leieren har tilgang til utleiers bolig eller til den øvrige del av boligen som er leid ut til annen leier. Bofellesskap er ikke ment omfattet.
Det kan være hensiktsmessig å presisere at «adgang til annens bolig» bare gjelder der utleier eller en annen leier har bruksrett til og bebor den øvrige delen av boligen som leieren har adgang til. Det bør også presiseres at bofellesskap i form av flere leiere med felles bruksrett til deler av boligen, ikke er omfattet av bestemmelsen.
3.3.11 Særreglene i § 9 A-10 til § 9 A-16 samt § 9 A-18
Bestemmelsene er i hovedsak en videreføringer av gjeldende rett, med henvisning til andre bestemmelser i loven. Advokatforeningen er enig i forslagene.
3.3.12 § 9 A-17 Andre måter leieavtalen kan avsluttes på
Bestemmelsen er ny og gir eksempler på andre opphørsformer for boligleie. Advokatforeningen er enig i at bestemmelsen gjør det enklere for partene og andre å manøvrere i regelsettene.
4 Avslutning
Formålet med økt botrygghet og forutsigbarhet for leier må kontinuerlig veies opp mot hensynet til utleier, inngripen i eiendomsretten og å unngå at tilbudet av utleieboliger reduseres. I dette ligger det politiske vurderinger som Advokatforeningen ikke finner det riktig å kommentere. Lovverket bør imidlertid også være forutsigbart, tydelig og ikke minst forebygge tvister. Det bør derfor også være noenlunde balansert. Advokatforeningen mener at en rekke av forslagene fra husleielovutvalget ivaretar disse hensynene. Som det fremgår av denne høringsuttalelsen, mener Advokatforeningen samtidig at noen av forslagene er for leiervennlige og ubalanserte mens andre gir risiko for økt antall tvister og/eller redusert leietilbud. Dette bør unngås.
Vennlig hilsen
Jon Wessel-Aas Merete Smith
leder generalsekretær